Kiedyś, za PRL, żeby dostać mieszkanie, trzeba było wpisać się na listę, odczekać swoje w długiej, czasem kilkuletniej kolejce, rozpychać się łokciami i kolanami, no i oczywiście we właściwy sposób zapewnić sobie przychylność czynników decyzyjnych.

Dobry Wujek Rząd

Dziś nabycie mieszkania jawi się jako czynność bez porównania prostsza i przyjemniejsza. Nie jesteśmy narażeni na traktowanie z góry przez urzędników ze spółdzielni mieszkaniowej czy czego tam jeszcze. Wszystkim rządzi maksyma „klient nasz pan” – wystarczy tylko mieć pieniądze.

No właśnie, pieniądze. Młodzi ludzie z reguły na ich nadmiar nie narzekają, ale to nic nie szkodzi – zaraz kłania się bank z ofertą kredytów hipotecznych. Jednak kredyty też kosztują – cóż poradzić? Zaraz, zaraz, jest przecież Dobry Wujek Rząd – może on nam pomoże?

A i owszem, całkiem chętnie. Rząd przecież zawsze z ochotą pomaga obywatelom, a przede wszystkim młodym rodzinom, które tak ładnie wychodzą na zdjęciach. Czy to Ameryka, czy Europa – rządy wspierały i wspierają finansowo kredytobiorców.

Rząd polski nie chciał być gorszy i tak w 2001 r. głosami lewicowo-ludowej koalicji wprowadzono – niezbyt prospołeczne, trzeba przyznać, w końcu kogo było wtedy stać na kredyt hipoteczny? – ulgi podatkowe dla kredytobiorców. Cóż, tak to już widać w Polsce jest, że lewica obniża podatki, a liberałowie je podwyższają.

Pięć lat później u władzy był już inny rząd, ideowo bardziej prorodzinny, i tak ulgę odsetkową zastąpił program „Rodzina na swoim”. Obecny rząd kilkakrotnie zapowiadał rezygnację z niego, jednak ostatecznie zdecydował się na ten krok dopiero z końcem ubiegłego roku, przyciśnięty do muru narastającym długiem publicznym. I od razu ogłosił, że dalej będzie pomagał, lecz w nieco innej formie.

Wątpliwe efekty

Tym razem to akcja pod kryptonimem „Mieszkanie dla młodych”. Odpowiednia ustawa wejdzie w życie wraz z 2014 r. Wydaje się więc, że istnieje w Polsce dość szeroki konsensus polityczny co do tego, że państwo powinno wspierać finansowo osoby zaciągające kredyty hipoteczne.

Próbując odpowiedzieć na pytanie, jakie mogą być efekty programu „Mieszkanie dla młodych”, przyjrzyjmy się najpierw rezultatom zakończonego w ubiegłym roku podobnego programu „Rodzina na swoim”.

Osoby spełniające kryteria mogły uzyskać pomoc państwa w postaci spłaty części odsetek kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup pierwszego własnego mieszkania. Spełniającymi kryteria były początkowo małżeństwa bądź osoby samotnie wychowujące dzieci, a później, po nowelizacji ustawy, także osoby samotne (można by zatem przemianować program na „Rodzina na swoim i singiel też”).

Pomoc państwa była tym większa, im wyższa kwota zaciągniętego kredytu, oczywiście w ramach pewnych limitów. Uśredniając, mówimy o kwotach rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych dofinansowania do jednej umowy kredytowej. W sumie w ramach „Rodziny…” udzielono ponad 180 tys. kredytów z dopłatą na łączną kwotę prawie 33 mld zł.

Polityka mieszkaniowa państwa zasadniczo ma na celu poprawienie dostępności i przystępności mieszkań, zwłaszcza dla osób o najniższych dochodach. Jak z tego punktu widzenia ocenić można „Rodzinę na swoim”?

Nic nie wskazuje na to, aby dopłaty przyczyniły się do istotnego ożywienia w budownictwie. Liczba pozwoleń na budowę w okresie obowiązywania programu (2007–2012) wykazywała tendencję malejącą, a większość dopłat została wykorzystana nie na zakup nowych mieszkania, lecz na transakcje na rynku wtórnym. Ceny mieszkań nieco wprawdzie się obniżyły, ale raczej trudno wiązać ten fakt z dopłatami. Niewykluczone, że państwowe fundusze w rzeczywistości spowolniły spadek cen, które nadal w relacji do poziomu dochodów pozostają wysokie.

Pomoc państwa była przy tym rozdzielona bardzo nierównomiernie. W znacznie większym stopniu z dopłat skorzystali mieszkańcy miast wojewódzkich niż reszty kraju. Przykładowo, w Warszawie liczba kredytów w stosunku do wielkości populacji była dwukrotnie większa niż w województwie lubelskim (z wyłączeniem Lublina). Podobnie przedstawiała się relacja przeciętnej wielkości kredytu z dopłatą, która wyniosła odpowiednio: 304 tys. zł w stolicy, 150 tys. zł na Lubelszczyźnie. Widać zatem, że poprawie uległa przede wszystkim sytuacja mieszkaniowa osób bardziej zamożnych.

Nowa jakość – tylko dla kogo?

„Mieszkanie dla młodych” pod względem podstawowych założeń przypomina „Rodzinę na swoim”. Są jednak także istotne różnice. Po pierwsze, dopłaty będą przyznawane w formie pokrycia wkładu własnego, a nie spłaty odsetek kredytu. Drugą i najważniejszą chyba różnicą jest pominięcie rynku wtórnego – dopłaty przysługują od teraz tylko na zakup nowych mieszkań lub domów.

Jeśli deweloperzy odczuwali pewien niedosyt po „Rodzinie…”, to tym razem mogą być w pełni ukontentowani. Wszystko wskazuje na to, że MDM będzie jeszcze bardziej „miejski” (i podmiejski) niż RNS, która bynajmniej nie była proporcjonalnie rozmieszczona w skali kraju. Na wsiach często buduje się domy tzw. systemem gospodarczym, w miarę dostępności funduszy, bez zaciągania kredytu. Pomoc państwa w proponowanej formie osoby, które budują w taki sposób, po prostu pomija.

„Mieszkanie dla młodych” stało się też elementem niedawno ogłoszonej polityki prorodzinnej rządu. Trzeba przyznać, że zestawienie to, obejmujące oprócz dopłat mieszkaniowych m.in. refundację in vitro, wygląda dość nietypowo.

Na razie rząd co nieco młodym daje, ale też sporo zabiera. Zabiera m.in. poprzez wysoki VAT na wiele dóbr pierwszej potrzeby, m.in. ubrania dziecięce, poprzez bierną postawę wobec barier biurokratyczno-korupcjogennych, które zniechęcają do podejmowania aktywności gospodarczej i realizowania własnych aspiracji, poprzez brak przejrzystej gry w sprawie przyszłości systemu emerytalnego. Daje za to dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Drodzy młodzi, czy nie uważacie, że w gruncie rzeczy oczekujecie czegoś innego?

Co się dzieje z pieniędzmi podatników

Podsumowując, spróbujmy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy wydawanie pieniędzy podatników na dopłaty do kredytów to dobry sposób prowadzenia polityki mieszkaniowej. Ekonomiści spierają się o to, przeważają jednak głosy sceptyczne.

Prof. Edward Glaeser z Uniwersytetu Harvarda jest zdania, że rząd zachęcając ludzi do zaciągania kredytów i kupowania domów, nie osiąga realnych korzyści makroekonomicznych, lecz po prostu preferuje określony styl życia kosztem innego. W jego opinii taka polityka zachęciła miliony Amerykanów do wyprowadzenia się z miast (które popadają w problemy finansowe – kazus Detroit), a także była jedną z przyczyn załamania się rynku kredytowego w USA przed kilku laty.

W Polsce efekty nie będą może tak spektakularne, bo i nasze dopłaty są mimo wszystko nieco skromniejsze niż w Stanach. Jednak obserwujemy już w naszym kraju narastanie nieracjonalnego gospodarczo procesu rozlewania się miast.

Problemy z finansowaniem infrastruktury na przedmieściach będą się najprawdopodobniej pogłębiać, o ile nie nastąpią zasadnicze zmiany, polegające np. na obligatoryjnej partycypacji deweloperów w kosztach rozwoju. Dopłaty mogą tu raczej odegrać negatywną rolę, zwłaszcza że ustawowe limity cen mieszkań będą skłaniać deweloperów do poszukiwania tańszych, a zatem gorszych lokalizacji.

Drugi aspekt problemu to narastające zadłużenie. Fakt, Polska ma wciąż niższą relację długów hipotecznych do PKB niż większość krajów Europy Zachodniej czy USA. Pamiętajmy jednak, że w ostatnich latach Polacy kupowali mieszkania po wysokich (w relacji do dochodu), a niekiedy wręcz mocno wygórowanych cenach, a przy tym są wciąż społeczeństwem na dorobku. Poważniejszy kryzys, połączony ze spadkiem cen nieruchomości (czyli zmniejszeniem zabezpieczenia kredytów), dochodów i wzrostem bezrobocia mógłby oznaczać spore zawirowania.

Jest alternatywa!

Co wobec tego można zaproponować w zamian? Sądzę, że warto zastanowić się nad sposobami ożywienia budownictwa pod wynajem, które w tej chwili praktycznie nie istnieje. Własne mieszkanie jest fajną rzeczą, ale przecież zawsze była duża grupa osób wynajmujących mieszkania i na taki segment rynku ewidentnie jest zapotrzebowanie.

Drugim istotnym elementem polityki mieszkaniowej powinny być zachęty do oszczędzania na cele mieszkaniowe, czyli pewien rodzaj kas budowlanych, które funkcjonują w Niemczech, Austrii czy chociażby w Czechach.

Chyba zgodzimy się przecież, że państwo powinno raczej kształtować w obywatelach skłonność do oszczędzania niż zadłużania się.

Adam Radzimski

Artykuł ukazał się i interentowym Tygodniku "Nowa Konfederacja", który współpracuje z portalem Fronda.pl.